微资讯!多地再现0首付、低首付楼盘 房企去化压力下如何防范违规风险
2023-02-23 15:12:44 来源:财经新媒体

《财经》新媒体宋金煜/文潘西/编辑

近期,河南安阳建业花园里“0首付0月供”、深圳信城缙悦城“首付30万买深圳三房”的消息刷屏,并引发网络热议。目前,这两个项目的宣传广告已被撤下或删除,其中缙悦城因低首付违规和扰乱市场被相关部门查处。


(相关资料图)

然而,《财经》新媒体记者调查发现,沈阳、郑州、柳州、南宁等地仍有不少在售楼盘推出0首付、低首付以及首付分期等活动,如沈阳富禹天玺项目首付仅需93元起,柳州合景云溪四季可0首付、首付分期购房。

在业内人士看来,尽管首付贷、经营贷被明令禁止流入楼市,但在监管上存在一定难度,违规成本相对较低的情况。在0首付、低首付这些营销的背后,是房企急于去化、加快回款的迫切诉求。在如今房地产行业深处变革时期,房企拿地前应进行充分测算,唯有将自身优势和城市规划紧密结合,今后才有可能迎来新发展机会。

违规宣传楼盘频现低门槛购房存隐忧

除近期曝光率较高的花园里、缙悦城两项目外,《财经》新媒体记者在小红书、快手等平台发现,沈阳、郑州、柳州、南宁等地仍有不少在售楼盘推出了0首付、低首付以及首付分期等活动。如沈阳富禹天玺项目首付仅需93元起,柳州合景云溪四季可0首付购房,郑州大正水晶深林一成首付且首付可分期。

那么,这些0首付、低首付是如何操作的?记者从沈阳富禹天玺项目置业顾问处获悉,这主要通过首付分期和高评高贷来实现。

以一套85平方米总价65.1226万元房子举例,购房者只需交1226元,首付9万元可按免息分期三年操作,剩余56万元做贷款。若资质好且是首套购房也只需交1226元,剩下65万元可以全部贷款支付。

一位沈阳中介向记者介绍称,不仅仅是上述于洪富禹天玺项目,沈北、沈抚、大东等各区域都有低首付新盘。另一位河南中介也向记者表示,除花园里外,河南郑州、安阳等地也有很多低首付楼盘,一般首付1-2万元,其余首付均可分期支付。郑州大正水晶深林售楼处销售人员就告诉记者,该项目可先支付10%首付,剩余款项交房前还清即可。

业内人士表示,不少项目虽然可以做0首付、低首付,或者首付分期,但需要购房者签订阴阳合同(两份合同),且低首付意味着高评高贷,存在一定风险。

事实上,2017年住建部联合银监会、央行发文严禁房企、中介等违规提供购房首付融资或首付贷。北京、广州、沈阳等多地也均出台过严防消费贷、经营贷流入楼市,禁止分期支付和首付贷等政策。

“目前我行严格执行银监会要求,房贷首付款须为自有资金,若查出资金涉及违规借贷将不予办理贷款,我行也不会与0首付等楼盘合作。”中国银行沈阳某支行个贷中心人士向记者说道。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,0首付、低首付往往属于开发商垫资、融资、首付贷、高评高贷骗取银行贷款等违规违法操作,从广告宣传的角度来看,这种宣传方式也涉嫌违法违规。

住房过剩去化承压开发模式亟需变革

值得注意的是,因房贷首付款真实性审核不到位,建行浙江银行、华夏银行哈尔滨银行分别被罚50万元、60万元,华夏银行长春分行涉首付款来源真实性审核不到位等5项违规行为被罚420万元。

“尽管禁止经营贷、禁止首付贷违规流入楼市被多次提及,但是监管上依然难度较大,与很多钻空子的行为不易于被审查,违规成本较低有关。同时,在0首付、低首付、0月供这些营销的背后,是房企对于加速去化、加快回款的迫切诉求。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对记者表示。

记者翻阅资料后发现,上述提及的0首付、低首付楼盘多位于城市郊区或新区,由于配套不完善等原因,存在一定的去化难题。“云溪四季位置比较偏,属于远郊区,价格便宜但配套交通跟不上,其实并不好卖,所以才打出了0首付宣传。”一位柳州中介人士称。

有关降价和推低首付分期的原因,沈阳富禹天玺销售人员表示,主要是这几年疫情房价进行了调整,不过这样价格的房源也不多了,活动随时可能取消。但即使突破“红线”促销,该项目去化仍有压力,期房熬成了准现房。记者查询沈阳房产局官网发现,该项目2020年9月取证的1期还有235套约三成未售出,2021年6月2期取证还有399套未售出,占比超七成,目前多栋将于今年5月底和年底前交房。

“0首付这种现象主要多存在于低能级城市或郊外项目,主要原因就是,项目去化难,房企债务压顶、回款压力大,一些区域还不允许房企降价促销,不得已而为之。”同策研究院研究总监宋红卫在接受《财经》新媒体记者采访时表示,当然这也是房企投资策略的结果。如果房地产投资规模超过人口需求,与产业和收入水平不相匹配,就会产生住房过剩即销售难的问题。

对此,陈霄建议称,在如今的房地产模式变革期,房企拿地前需要投入更多的精力,充分考虑地块的前期投入以及项目的后期营销。有条件的情况下也可以积极搭建线上平台,进一步拓宽销售渠道。未来,城市的新区和郊区能否成长为成熟区域,不可一概而论,要看需求是否有外溢趋势,以及城市规划、产业等,而相对有优势的新区和郊区房地产市场也会迎来发展机会。

关键词: 违规风险